12 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ ne başvurarak arşivden mevcut binanıza ait statik – mimari projeler (var ise) temin edilir.
Bina Deprem Risk Raporu almak için binaya ait (var ise) mevcut projeler, tapunuz (Daire Tapusu, Kat mülkiyetiniz ( İskanınız) yok ise daireye ait hisseli arsa tapusu), nüfus cüzdanı fotokopisi, Tapu Müd. den alınmış Bağımsız Bölüm Listesini gösterir belge ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Lisanslı Zeki Yıldırım Mühendislik İnşaat Kentsel Dönüşüm firmasına başvuru yapılır.
BAKANLIK Lisanslı Kuruluşu olan Zeki Yıldırım Mühendislik İnşaat Kentsel Dönüşüm firması binanızda yapacağı teknik inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporu hazırlanır.
Hazırlanan Deprem Risk Raporu Bakanlık Lisanslı Kuruluşu Zeki Yıldırım Mühendislik İnşaat Kentsel Dönüşüm firması tarafından bağlı bulunduğunuz Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde bir üst yazı ile sunulur.
Bakanlık; Deprem Risk Raporunu 10 gün içinde inceleyerek eksik yok ise onaylar. Rapor sonucu binanız riskli ise Bakanlık Tapu Müd. bir yazı ile bina tapu kütüğüne Riskli Yapı şerhini koyar. ( Alım Satım Yapılabilir – Bilgilendirme şerhidir)
İlgili Tapu Müd.’ den tüm kat maliklerine Bakanlık Resmi Yazısı iletilir. (Resmi yazısının size tebligatı ile 15 gün içinde İlgili Bakanlık İl Müdürlüğüne rapor için itiraz hakkınız var.) Resmi yazının size tebliğinden sonra binanız riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır. (Binayı nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptıracağınız kararını alırsınız.
Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ ne bilgi amaçlı bir dilekçe ile sunulur. ( 2 ay içinde 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar protokolünü imza altına alamazsanız binanız Bakanlıkça yıkılacaktır.)
Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için bir müteahhit şirket bulunur. Tüm Belediye Projeleri Zeki Yıldırım Mühendislik İnşaat Kentsel Dönüşüm firması tarafından hazırlanır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.
Binanızın yeniden inşaatı veya takviye – güçlendirmesi için Bakanlık ile anlaşma sağlayan Bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur. (Kentsel dönüşüm kapsamında verilen kira yada yapım kredilerinden sadece biri kullanılabilir. Aynı anda devletçe faiz indirimi sağlanmış 2 kredi kullanılamaz.)
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Bakanlık İl Müdürlüğü’ ne başvurulur (18 ay / Aylık 850 - 950 TL)
Binanın yeniden inşaatı ve güçlendirme uygulaması için kat maliklerinin ortak karar ile seçeceği müteahhit – inşaat şirketi ile sözleşme yapılır ve yeni binanızın inşaatına başlanır. (Yeni binanızın inşaatı yapı denetim şirketleri ve kentsel dönüşüm kredisi kullandı iseniz bankaların uzmanları tarafından her aşamada denetlenir.)
Yapımı tamamlanan binanız için bağlı olduğunuz belediyeden (Depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelen) İSKANLI TAPULARINIZ alınır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.
Itirazlari inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlik teşkilâtinda görev yapan üç üyenin istiraki ile teşkil edilir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir
Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir.
Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir.
Yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.
Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir
En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.
Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.